酒店投资回报怎么算：单房造价、ADR、出租率与回本周期

投资人问得最多的一个问题是几年能回本。这个问题没法直接回答，因为回本周期是四个变量算出来的结果，而不是一个可以拍脑袋给出的数字。把四个变量拆开，自己就能算。

一、单房造价

单房造价等于项目总投入除以房间数，总投入包括设计、施工、软装、设备、证照与开办费用。招商材料里常见的「6.5 万元起」「8.5 万元/间」，多数是按标准房型、特定房量分摊后的下限，通常不含隔墙、拆除、消防、地暖、新风、外墙装饰与电梯。老楼改造、消防不达标、层高不足的物业，实际造价往往高于宣传口径。

核算时要拿到五项明细：设计费、施工费、设备与家具、证照与消防、开办与人员。五项加总后再除以房量，才是可比的单房造价。

二、ADR 与出租率

ADR 是平均房价，出租率是实际售出房间占比，两者相乘得到 RevPAR。招商材料给的房价通常是品牌方建议的商圈参考值，真实房价取决于三件事：商圈客流结构、同档次竞品数量、门店产品力。

一个实用做法是打开主流预订平台，把周边三公里同档次酒店过去三十天的价格与实际可售房量拉出来，算一个区间，再用偏保守的出租率代入，不要用品牌方给的上限。

三、运营成本

运营成本包含人力、能耗、布草洗涤、渠道佣金、品牌管理费、房租。经济型酒店的运营成本通常占总营收的三成到四成，中端酒店因为公区与服务配置更高，比例会再上浮。渠道佣金是最容易被低估的一项，OTA 佣金叠加品牌中央预订费用，实际能到营收的一成以上。

四、回本周期怎么算

简化公式：回本周期 = 总投入 ÷ 年净现金流。年净现金流 = 年营收 × 净利率。年营收 = 房间数 × 365 × 出租率 × ADR。用这个公式算出来的结果，比任何招商材料里的数字都更贴近自己的项目。

把四个变量填进表里，得出的回本周期如果明显长于招商口径，先找差异在哪一项，再做决策。